Покупка старых домов, их ремонт, а затем перепродажа с прибылью обычно называют «переворотом» дома. Успешное переключение зависит от поиска недвижимости, которая имеет достаточно низкую цену, чтобы обеспечить прибыль, когда первоначальные вложения и стоимость ремонта вычитаются из окончательной цены продажи. Есть множество способов найти дома, которые можно перевернуть. Во-первых, составьте список домов, используя онлайн-ресурсы, информацию из окружного клерка и проконсультировавшись с агентом по недвижимости. Тщательно оцените все дома. Перед окончательной покупкой проконсультируйтесь с профессионалами и договоритесь с продавцом. Это поможет вам найти лучшую цену, чтобы получить прибыль, перевернув дом.
Шаги
Часть 1 из 3: Составление списка домов
Шаг 1. Узнайте о средних ценах на вашем рынке
Первый шаг к поиску домов, которые стоит перевернуть, - это знать свой рынок. Вы должны быть уверены, что понимаете, какова средняя цена в интересующем вас районе, чтобы вы могли лучше всего определить недооцененные дома.
- Посмотрите на различные дома, представленные в настоящее время на рынке, чтобы получить представление о средней цене. Это не только даст вам представление о том, какие дома недооценены, но и даст представление о том, за сколько вам следует продать отремонтированный дом.
- Вам также следует изучить факторы, влияющие на стоимость дома. Находится ли дом в безопасном районе? Это рядом со школой или деловым районом? Есть ли в нем факторы, которые делают его желанным для среднего покупателя? Вы захотите ориентироваться на недооцененные дома в этих районах, так как вы с большей вероятностью продадите их с целью получения прибыли позже.
Шаг 2. Найдите недооцененные дома с помощью онлайн-инструментов
Один из лучших способов начать поиск домов, которые нужно перевернуть, - это использовать онлайн-инструменты. Поисковые системы онлайн позволят вам указать диапазон цен и искать дома в определенных районах. Начните свой список с поиска различных домов в Интернете.
- Вы можете искать дома с помощью таких сайтов, как Zillow, Realtor.com или Trulia. Настройте поисковую систему так, чтобы самые низкие цены указывались первыми. Посмотрите на различные дома и сохраните списки интересных мест на своем компьютере.
- Это даст вам представление о том, где в районе обычно находятся более дешевые дома. Это может помочь сузить область поиска в будущем, когда вы ищете дома через агента по недвижимости или другие агентства.
- Имейте в виду, что недооцененные дома не всегда самые дешевые. Вы хотите, чтобы дом был продан ниже рыночной стоимости, но его можно было бы отремонтировать и перепродать в будущем. Самый дешевый дом в районе может иметь серьезные проблемы и не стоит вложений.
- В определенных районах округа есть несколько новых веб-сайтов, которые могут дать вам хорошее начало, и они проводят за вас некоторые проверки. BMV отлично справляется с выполнением автоматических расчетов и сравнением их с прейскурантной ценой, так что сделки ниже рыночной стоимости (или недооцененные) уже отфильтрованы для вас. Несмотря на то, что каждая сделка может быть не очень выгодной, она может дать вам отличное место для начала исследования потенциальной собственности. Этот сайт также предоставляет некоторую другую полезную статистику, такую как продажи REO и средние дни на рынке в этом районе. Такие числа могут дать представление о том, что происходит у целевого соседа.
Шаг 3. Посетите офис вашего окружного клерка, чтобы найти дома в процессе обращения взыскания
Дома, проходящие через процесс отчуждения права выкупа, обычно будут дешевле. Выкупленные дома легко перевернуть и могут не требовать значительного ремонта. Возможно, вы сможете сделать предложение напрямую владельцу, что может быть дешевле, чем через агента по недвижимости. Вы можете посетить офис местного окружного клерка или окружного клерка в районе, который вы хотите купить, чтобы найти списки домов, лишенных права выкупа.
Шаг 1.
- Поговорите с работником офиса о том, как найти дома, лишенные права выкупа. Обычно вы ищите Уведомление о продаже, Lis Pendens или Уведомление о невыполнении обязательств.
- Вы также можете проверить местную газету. Обычно существует раздел публичных уведомлений, который предупреждает вас о домах, лишенных права выкупа.
Шаг 2. Ищите дома за пределами больших городов
Не ограничивайте поиск более крупными городами. Хотя дома в городах, как правило, продаются дороже, вы все равно можете получить прибыль, продавая дома за пределами города. Обычно недорогие дома можно найти в 2–3 часах езды от городской черты.
- Не ходите слишком далеко. Ферму в изолированном районе вряд ли удастся продать с большой прибылью. Выбирайте небольшие городки недалеко от городов или пригородов.
- По возможности ищите дома подальше от побережья. Дома в городах Среднего Запада и Юга стоят намного дешевле, чем дома на Восточном или Западном побережье.
Шаг 3. Настройте систему автоматического оповещения
Если вы нашли дом по хорошей цене, вы хотите быть первым, кто сделает предложение. Это может дать вам преимущество над конкурентами. Хорошая идея - настроить автоматическую систему оповещения. Поговорите со своим агентом по недвижимости об автоматической системе оповещения. Если вы не работаете с агентом, такие сайты, как Zillow, обычно позволяют настраивать автоматические оповещения о домах по определенной цене в определенном районе.
Шаг 4. Найдите дома на продажу от собственника
Если владельцу необходимо быстро продать дом, он может отказаться от разговора с агентом по недвижимости. Дома, выставленные собственником на продажу, могут продаваться дешевле. Домовладельцы могут не знать истинную стоимость своей собственности и сдавать ее в продажу по цене значительно ниже рыночной. Хорошая идея - проехать через некоторые районы, где вы думаете о покупке дома для переворота. Следите за вывесками с надписью «Продается владельцем».
Шаг 5. Проконсультируйтесь с агентом по недвижимости
Всегда полезно иметь на своей стороне профессионала. Если вы новичок на рынке недвижимости, поговорите с агентом по недвижимости о поиске домов, которые можно перевернуть. Квалифицированный агент поможет вам найти высококачественное жилье по низкой цене, отвечающее вашим потребностям.
- Вы можете найти агента по недвижимости в Интернете или на желтых страницах. Вы можете прочитать отзывы об агентах на таких сайтах, как Yelp, чтобы убедиться, что у них солидная репутация.
- Вам также следует спросить совета у других людей, которые перебрались домой. Агент по недвижимости также должен быть готов предоставить вам контактную информацию о прошлых клиентах. Поговорите с прошлыми клиентами и задайте множество вопросов, чтобы убедиться, что потенциальный агент по недвижимости надежен.
Часть 2 из 3: Оценка потенциальных инвестиций
Шаг 1. Посетите разные дома
Не ограничивайте свой поиск при поиске домов, которые нужно перевернуть. Посетите самые разные дома в разных районах. Взвесьте все «за» и «против» каждого дома, который вы посещаете, чтобы решить, в какие дома стоит вложить деньги.
- Посещайте много дней открытых дверей в выбранном вами районе. Вам также следует поговорить со своим агентом по недвижимости и попросить совершить поездку по нескольким домам за один день.
- Узнайте, почему дома могут быть дешевыми. Некоторые дешевые дома могут нуждаться в капитальном ремонте или находиться в плохих местах. Другим домам может потребоваться только мелкий ремонт, и их стоимость может быть снижена из-за других факторов, например, из-за необходимости быстрой продажи домовладельцам.
Шаг 2. Не уклоняйтесь от домов, нуждающихся в ремонте
Стоимость некоторых домов может быть ниже, потому что они нуждаются в ремонте. Большинство домов, которые вы обнаружите при переворачивании домов, в какой-то степени будут ремонтом, поэтому не уклоняйтесь от ремонта. Если ремонт можно сделать быстро и по более низкой цене, дом может стоить вложенных средств.
- Часто дома требуется только косметический ремонт. Плохая покраска, плохое ковровое покрытие или сильный запах могут надолго оставить дом на рынке. Это приведет к снижению стоимости дома. Однако подобные проблемы довольно легко исправить.
- Проведите небольшое исследование для себя. Позвоните различным подрядчикам и спросите их, сколько обычно стоит определенный ремонт. Вам также следует спросить домовладельцев или агентов по недвижимости, есть ли в доме какой-либо капитальный ремонт.
Шаг 3. Делайте много предложений
При поиске домов, которые стоит перевернуть, неплохо было бы сделать много предложений. Рынок, вероятно, будет несколько конкурентным, и вы не сможете купить каждый дом, о котором делаете предложение. Профессионалы советуют использовать правило 100-10-1. Это означает, что вы должны посмотреть примерно 100 домов, сделать предложение примерно по 10 домам и в итоге фактически купить 1 дом из 10.
- Не бойтесь делать предложения о домах, которые не являются вашим первым выбором. Большинство ваших ставок все равно не состоится. Если в итоге вы остановились на доме, который не был вашим первым выбором, вы все равно можете извлечь максимальную пользу из покупки.
- Однако не делайте предложений о домах, которые, как вы знаете, вам не нужны. Например, дом в очень плохом районе, вероятно, не стоит того. Делайте предложения только по тем домам, с которыми, как вам кажется, можно жить.
Часть 3 из 3: Беседа со специалистами о совершении покупки
Шаг 1. Проведите осмотр недвижимости, которую вы собираетесь купить
Никогда не покупайте недвижимость без предварительного осмотра дома. Наймите квалифицированного домашнего инспектора, чтобы он оценил дом, прежде чем делать предложение.
- Домашний инспектор будет нейтральной третьей стороной, которая не заинтересована в минимизации ущерба для совершения продажи. Он или она сообщит вам, сколько работы необходимо по дому.
- Дом, который требует мелкого ремонта, - отличное вложение, если вы хотите перевернуть дом. Однако дом, нуждающийся в капитальном ремонте, может не стоить вашего времени и денег.
Шаг 2. Поговорите с адвокатом
Если у вас нет юридического образования, вы никогда не должны покупать дом, не посоветовавшись с поверенным по недвижимости. При покупке дома требуется много документов и договоров. Квалифицированный адвокат по недвижимости тщательно проконсультирует вас и предотвратит принятие неверных решений о покупке.
- Вы можете найти адвоката по недвижимости в Интернете или на местных желтых страницах. Вам также следует поговорить с друзьями или коллегами, которые меняют дом, и попросить направления.
- Всегда читайте отзывы, прежде чем нанимать адвоката, чтобы убедиться, что вы выбираете кого-то с солидной репутацией.
Шаг 3. Получите оценку затрат на ремонт у различных специалистов
Вы хотите убедиться, что стоимость ремонта не превышает возможную прибыль от дома. Позвоните различным лицензированным подрядчикам в вашем районе. Скажите им, какой ремонт вам нужен, и спросите их смету. Приблизительно посчитайте, сколько будет стоить ремонт.
- Некоторые подрядчики не предоставят бесплатную оценку, если вы не владеете недвижимостью, если у вас уже нет с ними рабочих отношений. В некоторых случаях вам может потребоваться внести небольшую плату, чтобы получить оценку ремонта в собственности, которой вы не владеете.
- Звоните в самые разные места и ищите самые низкие цены. Однако вам также следует прочитать отзывы в Интернете и поговорить с другими клиентами, прежде чем выбирать подрядчика.
- Если есть какой-либо мелкий ремонт, например, плохая покраска, подумайте о том, чтобы сделать его самостоятельно. Это может сэкономить вам немного денег при переворачивании дома.
Шаг 4. Подсчитайте несколько цифр, чтобы выяснить, сколько можно предложить за дом
Вы должны быть уверены, что любой дом, который вы покупаете, может приносить прибыль. Чтобы выяснить, сколько вы должны предложить, вам нужно будет выполнить простую математику. Ваш агент по недвижимости и адвокат должны помочь вам оценить определенные расходы, а также возможную продажную цену вашей собственности.
- Вам понадобится так называемая стоимость после ремонта (ARV). Это цена, по которой недвижимость в конечном итоге будет продана, и ваш агент может определить эту цену для вас, изучив недавние продажи в районе.
- Вы хотите, чтобы стоимость АРВ составляла около 70% от того, что вы заплатили бы за дом. Умножьте АРВ-терапию на 0,7, чтобы определить, сколько вы должны заплатить за дом. Например, дом с АРВ-терапией на сумму 200 000 долларов не следует покупать дороже 140 000 долларов, если он не требует ремонта. Однако вам следует вычесть стоимость ремонта. Если вашему дому требуется ремонт на сумму 40 000 долларов, не покупайте его дороже 100 000 долларов.
Шаг 5. Договоритесь с продавцом
Вы всегда должны вести переговоры, прежде чем устанавливать окончательную цену. Если вы договоритесь с продавцом, вы можете даже получить цену ниже, чем вы хотели изначально. Не принимайте первую цену, которую запрашивает продавец, особенно если она выше максимальной цены, которую вы рассчитали.
Вот тут-то и пригодится, чтобы делать много предложений. Если вы готовы отказаться от продажи, продавец с большей вероятностью согласится с вашим предложением
Видео - с помощью этой службы некоторая информация может быть передана YouTube
подсказки
- Всегда заказывайте полный поиск по названию, прежде чем платить наличными за недвижимость. В противном случае вам, возможно, придется вступить в судебную тяжбу, чтобы окупить свои вложения, если право собственности не может быть передано на законных основаниях.
- Чтобы название стало ясным, может потребоваться от 2 недель до года. Убедитесь, что в отчете о заголовке есть непредвиденные обстоятельства, чтобы вы могли отменить его, если есть какие-либо проблемные элементы. Если можно очистить эти элементы, вы можете продолжить, но если нет, то вы можете вернуться.
- Если вы в конечном итоге потеряете деньги, перевернув дом, что не является редкостью, вы можете арендовать дом на год или два, чтобы заработать на нем дополнительные деньги, прежде чем продавать его.
