«Перевернуть» дом заключается в покупке обветшалой собственности по цене ниже рыночной, повышении ее стоимости и быстрой перепродаже с получением быстрой прибыли. Это отличается от инвестирования в девелопмент, когда покупатель покупает строящуюся недвижимость, а затем продает или сдает ее в аренду, когда она готова к заселению. Если вы правильно разыграете свои карты, вы можете заработать 50 000 долларов или больше за один бросок и сделать это менее чем за 90 дней.
Шаги
Метод 1 из 3: разумная покупка
Шаг 1. Ознакомьтесь с тем, как купить дом или квартиру
Если вы уже это сделали, значит, вы уже знаете процесс. Если вы никогда не покупали дом, то проконсультируйтесь с риэлтором и финансовым консультантом. Покупка дома состоит из нескольких этапов, поэтому вы должны понимать этот процесс, например: размещение предложения, получение ипотеки, снятие условий и вступление во владение.
- Размещение предложения: Поскольку устные предложения не представляют собой продажу, имеющую юридическую силу, вам необходимо составить письменное предложение и передать его владельцам и / или риэлтору. В предложении указывается цена, а также условия продажи. Если предложение принято, оно становится юридически обязывающим договором купли-продажи.
- Получение ипотеки: Если у вас нет под рукой кучи наличных денег, вам понадобится ипотека. Существуют десятки видов ссуд, поэтому изучите те, которые могут вам подойти, и поговорите с ипотечным брокером, если у вас возникнут какие-либо вопросы. Некоторые ипотечные кредиты (ARM) имеют специальные «тизерные» процентные ставки, которые вначале остаются низкими и значительно увеличиваются через определенный период времени. Они могут быть привлекательными, если вы планируете быстро продать дом.
- Удаление условий: Обычно это то, что покупатель делает после того, как продавец принял его предложение. Это законный ход, который покупатель (обычно) делает, чтобы сообщить, что все обязательства, взятые на себя обеими или одной из сторон, были выполнены.
Шаг 2. Понять риски перевернуть дом
Перевернуть дом может быть рискованно. Вы берете на себя большую сумму долга за возможную выплату в будущем. За исключением случаев, когда выигрыш не материализуется или не материализуется так быстро, как вам хотелось бы. Вы можете сидеть на собственности дольше ожидаемого, платить ипотеку, налоги на недвижимость и постоянно поддерживать ее. Иногда вам нужно продать дом дешевле, чем вы его купили. Часто вы попадаете на откуп дрожащему рынку жилья.
Количество требуемых физических усилий также является потенциальным риском. Насколько вы подходите и готовы ли вы сделать большую часть работы, связанной с переоборудованием дома? Если вы никогда раньше не ремонтировали и не ремонтировали дом, это будет крутой процесс обучения, и чем меньше вы знаете, тем больше времени потребуется, чтобы перевернуть дом
Шаг 3. Узнайте о рынке недвижимости, в которую вы инвестируете
Читайте такие журналы, как Forbes, Entrepreneur и Money; в них часто есть статьи о недвижимости. Начните понимать, как работает рынок недвижимости, что является хорошей и плохой сделкой и как предвидеть будущий рост или сокращение в будущем.
- Рынок жилья похож на фондовый рынок. В нем есть как бык циклы (что означает оптимизм, рост и высокий спрос) и нести циклы (имеется в виду пессимизм, сокращение и низкий спрос). Разница в том, что жилищному рынку может потребоваться гораздо больше лет, чем фондовому рынку, чтобы переключиться с одного цикла на другой.
- Поговорив по крайней мере с тремя риелторами и проведя небольшое расследование, если вы обнаружите, что рынок пользуется низким спросом, и все и их собака, кажется, пытаются ликвидировать дома, цены на жилье упадут, а прибыль упадет вместе с ними. Такие рыночные условия усложнили бы перевернуть дом.
- Попробуйте дождаться бычьего рынка. Подождите, чтобы покупать, пока рынок недвижимости не изменится и не станет больше людей покупать, чем продавать. Это создаст лучшие условия для начала переворачивания.
Шаг 4. Найдите дом, который можно существенно улучшить, затратив минимум времени и ресурсов
Вы не пытаетесь жить в этом доме; вы пытаетесь купить, улучшить и продать. Старайтесь не привязываться к дому. Вместо этого рассматривайте это исключительно как занятие по извлечению прибыли.
- В доме, в котором есть место для улучшения, может быть ветхий двор, старый ковер, хорошее место для навеса для машины или другие вещи, которые можно починить с небольшими деньгами и трудом. Эти типы исправлений часто обеспечивают отличную окупаемость инвестиций (ROI) при переворачивании дома.
- Некоторые люди ищут проблемную недвижимость. Это те, которые продавец «отчаянно пытается продать» по таким причинам, как развод, банкротство, смерть, плохое состояние собственности, просрочка платежа и т. Д. Это дает покупателю неотъемлемое преимущество перед продавцом.
- Ищите дома, которые продаются в среднем и верхнем ценовом диапазоне. Это означает сумму, при которой средняя семья могла бы себе это позволить. Обычно это означает от 200 000 до 500 000 долларов в зависимости от вашего региона. Вам нужен этот ценовой диапазон, потому что они, как правило, продаются быстрее всего - у вас самая большая плотность населения, ищущая эти дома среднего класса. Это могло быть намного меньше или намного больше, но это примерно средний показатель. В этих домах обычно есть 3 или более спальни и как минимум 2 полностью оборудованные ванные комнаты.
- Узнайте, что предпочитают жители того района, где вы хотите купить. Простые вещи, такие как легкий доступ, парковка во дворе, дороги без проезда и тихий район, могут сделать или разрушить привлекательность собственности.
Шаг 5. Получите ссуду на сумму как минимум на несколько тысяч долларов больше, чем стоимость недвижимости, которую вы хотите продать
Эти деньги понадобятся вам на ремонт и доработку. Договариваемся о покупке недвижимости и покупаем. В предложении обязательно укажите несколько вариантов выхода из контракта. Самый распространенный метод - просто поставить «подлежит финансированию до [такой-то] даты». Если вы не можете предоставить финансирование к тому времени, попросите продления до истечения резервного периода финансирования.
Имейте в виду, что существует 2 разных даты финансирования: 1 для подачи заявки на получение ссуды и 1 для получения средств для закрытия сделки. Чтобы защитить покупателя, непредвиденные обстоятельства должны распространяться на период закрытия контракта. Как правило, крайний срок непредвиденного финансирования составляет 30 дней, поэтому продлите этот срок, если вы не уверены, что сможете получить финансирование в течение этого периода времени
Шаг 6. Составьте график, который описывает ваш идеальный сценарий продаж
Время - деньги, и ваша цель - как можно скорее отремонтировать и переоборудовать дом. С этой целью создайте временную шкалу, в которой перечислены реальные сроки заключения контрактов, показа и продажи. Вам не обязательно достигать всех целей по пути, но вы хотите быть на высоте. Временная шкала поможет вам в этом.
- Обратите внимание, когда вы ожидаете завершения капитального ремонта к. Включите регулярные обзоры прогресса, чтобы помочь вам быть в курсе проблем по мере их возникновения.
- Отметьте периоды времени, когда вы готовы поработать по дому, например, длинные выходные, отпуск и т. Д., Которые, как вы ожидаете, ускорят выполняемую работу.
Счет
0 / 0
Метод 1 Викторина
Чем выгодна покупка недвижимости в плохом состоянии?
У вас будет много практики в ремонте дома.
Попробуйте снова! Вам наверняка придется поработать за вас, но, возможно, в конце концов, она того не стоит. Вы же не хотите вкладывать столько денег и труда в недвижимость, чтобы не окупить затраты. Вашу энергию можно было бы лучше потратить на более управляемый проект. Выберите другой ответ!
Вы легко сможете продать его на бычьем рынке.
Не совсем! Проще всего продавать на бычьем рынке, потому что уверенность высока. Однако в целом хороший рынок не гарантирует, что вы сможете продать свою собственность с прибылью. Вам все равно, вероятно, придется улучшать недвижимость и активно продавать ее покупателям. Попробуйте снова…
С такой недвижимостью вы получите максимальную окупаемость инвестиций.
Не обязательно! Прибыль от собственности в плохом состоянии может быть значительной, если вы сможете договориться о низкой цене. Однако вам, возможно, придется вложить много денег и труда в ремонт, чтобы получить на нем прибыль. Эти затраты могут съесть большую часть вашей прибыли. Есть лучший вариант!
Вы сможете купить его дешево.
Да! Недвижимость в плохом состоянии обычно классифицируется как проблемная, что означает, что ее владельцы отчаянно пытаются ее продать. Это означает, что они с большей вероятностью будут продавать в вашу пользу. У вас есть хорошие шансы получить длинный конец палки. Читайте еще один вопрос викторины.
Хотите еще викторин?
Продолжайте проверять себя!
Метод 2 из 3: ремонт дома
Шаг 1. Решите, какую работу вы будете выполнять дома
Будете ли вы делать работу дешево или вам понадобится генеральный подрядчик или «ГК» для выполнения работ? Если ремонт незначительный, то лучше сделать это самостоятельно, чтобы быстро и дешево улучшить недвижимость. Для более крупных проектов, требующих разрешения на строительство, лучше всего нанять GC. Как уже отмечалось, главное - внести улучшения, часто чисто косметические, которые сделают дом намного лучше, но не будут стоить вам слишком дорого.
Шаг 2. Сначала сделайте важные исправления
Таким образом, если ваш план изменится (а это вполне может быть), вы сделали все важные исправления, и у вас есть только незначительные исправления, чтобы маневрировать. Кроме того, если ваш бюджет станет раздутым, вы не упустите важные исправления, такие как укладка кухонной ели или базовая работа во дворе, и вы сможете быстро продать.
- Основные исправления - это такие вещи, как переустановка дома, чтобы он не выходил из строя и не приводил к пожару или поражению электрическим током; ремонт сломанных приспособлений, таких как ванны, душевые и раковины; перетяжка старых ковров или неровного линолеума; заделка отверстий в стене / потолке / дверях; замена ослабленных или сломанных петель / кронштейнов / фурнитуры и т. д.; облупившиеся или плохо выполненные лакокрасочные покрытия при перекраске; замена сломанной плитки / брусчатки / ступеней и т.д.; отремонтировать все, что грязно и сломано - усталые вещи вызывают меньше беспокойства, чем грязные вещи, поэтому сделайте в первую очередь то, что нужно делать больше всего.
- Ищите самую дешевую рабочую силу, которую вы можете найти (студенты колледжа или даже вы сами), и пусть недвижимость будет безукоризненно очищена и отремонтирована. Если после этого остались какие-то деньги, положите их на ликвидный сберегательный счет с высокими процентами; пока не используйте его для погашения части кредита.
- Реконструкция кухонь и ванных комнат, как правило, недостаточно повышает стоимость дома, потому что владельцы, как правило, слишком много платят за реконструкцию.
Шаг 3. В последнюю очередь работайте над мелкими исправлениями
Более мелкие исправления включают изменение цвета краски на уже приличном лакокрасочном покрытии; замена рабочей фурнитуры на более современную; установка лучшего места для хранения в шкафах и т. д. Все это приятно иметь, но не обязательно, если у вас мало времени и денег.
- Прочтите книги о том, что покупатели ищут в доме. Многое связано с презентацией - если вы сможете использовать несколько быстрых приемов, чтобы улучшить внешний вид дома, вы сэкономите время и деньги. Конечно, вам также необходимо пройти осмотр строителя, поэтому это необходимо учитывать при любых структурных проблемах, которые необходимо решить.
- Как правило, уборка, покраска и добавление растений - самый дешевый способ повысить стоимость дома. Колода также повышает ценность колоды больше, чем цена колоды. Замена электрических и сантехнических приборов и ремонт всего, что сломано, также являются дешевым способом повысить стоимость дома.
- То, что вы, вероятно, сможете сделать самостоятельно: Перекрасить. Оторвите старый ковер, чтобы найти твердый деревянный пол, или замените ковер. Подкрасьте старые приспособления. Закрасьте второстепенные участки. Поменять фурнитуру. Отремонтировать патио и входные зоны. Измените цвет входной двери. Добавьте новые ручки.
Счет
0 / 0
Метод 2 Викторина
Почему вы можете отложить ремонт ванной комнаты?
Ремонт ванной комнаты не считается серьезным решением.
Не совсем! Не все работы в ванной одинаковы. Чисто эстетическое ремоделирование не является серьезным решением. С другой стороны, ремонт сломанного туалета - серьезное решение. Угадай еще раз!
Ремонт ванной комнаты может оказаться дороже, чем она того стоит.
Верно! Стоимость ремонта может быть непомерно высокой. Чаще всего эти затраты перевешивают добавленную стоимость дома. Читайте еще один вопрос викторины.
Ремонт кухни в первую очередь более рентабелен.
Точно нет! Ремонт ванной комнаты не очень рентабельный, но и ремонт кухни тоже. Вам следует воздержаться от обоих этих улучшений. Попробуйте снова…
Деньги, потраченные на реконструкцию, лучше потратить на погашение кредита.
Неа! Это может показаться наиболее ответственным с финансовой точки зрения шагом. Однако вы заставите свои деньги пойти дальше, если сначала положите их на ликвидный сберегательный счет с высокими процентами. Вы будете получать более высокие проценты по сбережениям, чем по ссуде, и позже сможете выплатить большую часть ссуды. Попробуйте снова…
Хотите еще викторин?
Продолжайте проверять себя!
Метод 3 из 3: Продажа недвижимости
Шаг 1. Постройте дом
Построенные дома продаются значительно быстрее, чем неэтапные дома, иногда до 50% быстрее. Конечно, убедитесь, что ваш дом убран, убран и организован. Постарайтесь произвести первое впечатление, произведите неизгладимое впечатление.
- В поэтапных домах часто используются очень нейтральные цвета и особенности - особенности, которые нравятся широкому кругу людей, но не оскорбляют очень многих. Это означает много нейтральных цветов (коричневые, кремовые и т. Д.) И не слишком яркую мебель. При желании вы можете арендовать мебель в компании-постановщике или самостоятельно контролировать оформление дома.
- Уберите из дома все личные вещи. Помните, вы хотите, чтобы люди, которые смотрели постановку, верили, что этот дом в конечном итоге может стать их новым домом. Личные вещи, такие как трофеи, детские картины, праздничные сувениры и семейные фотографии, должны быть удалены.
- Сделайте дом апеллирующим к чувствам.
- Зрение: убирать, расхламлять, организовывать, оставлять место для открытой комнаты, открывать шторы и т. Д.
- Запах: поставьте освежители воздуха в ванных комнатах, оставьте цветы в фойе, поставьте свежий кофе и т. Д.
- Touch: призовите своих гостей сесть на самый мягкий диван; убедитесь, что вокруг не осталось пыли.
- Звук: выключите все шумные генераторы, телевизоры и компьютер и вместо этого включите легкую музыку, например джаз.
Шаг 2. Покажите недвижимость потенциальным покупателям
Обсуди это с ними. Если конкретная проблема упоминается неоднократно, посмотрите, сможете ли вы использовать часть сэкономленных денег для ее ремонта / улучшения. В противном случае измените свою стратегию продаж, чтобы отвлечь от нее внимание. Этот шаг должен занять не более месяца, самое большее.
Используйте возможности Интернета и вашей личной сети, если у вас возникли проблемы с продажей дома. Не полагайтесь только на брокера при продаже. Разместите рекламу на веб-сайтах (Craigslist, Zillow или Trulia - хорошая отправная точка) и подключитесь к своим социальным сетям, чтобы узнать, не заинтересует ли кого-нибудь кусочек
Шаг 3. Продам дом по значительно более высокой цене, чем та, по которой вы приобрели недвижимость.
Любые неудобства или расходы, связанные с недвижимостью, теперь являются проблемой покупателя, а не вашей. Погасите ссуду, внесите прибыль и возьмите отпуск.
Будьте готовы снизить цену, если никто не кусается. Необходимо изучить цены на жилье в этом районе, особенно если цена на ваш дом слишком высока, а вы даже не знаете об этом. Изменение цены на более приемлемую сумму может означать продажу в кратчайшие сроки. Выплата ипотеки и налогов на дом с завышенной ценой из-за того, что ваше эго мешает снизить цену, - не лучший способ заработать деньги
Шаг 4. Не забудьте сообщить о своей прибыли в IRS
Незарегистрированные 100 000 долларов могут привести к болезненной проверке в будущем. Это хлопотно, но необходимо. Счет
0 / 0
Метод 3: тест
Что делать, если никто не делает предложений о вашей собственности?
Сделайте дальнейшие улучшения в собственности
Точно нет! Вы только вложите больше денег в собственность, которая никуда не денется. Возможно, вам даже придется поднять цену, чтобы окупить затраты, и это затруднит продажу. Выберите другой ответ!
Придерживайтесь своего оружия и настаивайте на запрашиваемой цене
Неа! Если вам очень повезет, ваше терпение может привести к продаже по вашей текущей запрашиваемой цене. Однако в конечном итоге вы все равно потеряете больше денег на выплате ипотеки и налогов. Они могут перевесить деньги, которые вы заработали, сохранив цену на прежнем уровне. Выберите другой ответ!
Понизить цену
Ага! Если никто не покупает, возможно, вы продаете по цене, превышающей рыночную в вашем регионе. Снизьте цену до более разумной для собственности и окрестностей, и у вас появится возможность выбора покупателей в кратчайшие сроки. Читайте еще один вопрос викторины.
Снимите его с рынка на короткий период времени
Не совсем! Предоставление вашей собственности передышки из списков только навредит вам. Покупателей уже не соблазнит, если он появится снова, но по той же старой цене. Нажмите на другой ответ, чтобы найти правильный…
Хотите еще викторин?
Продолжайте проверять себя!
Видео - с помощью этой службы некоторая информация может быть передана YouTube
подсказки
- Посещайте встречи клуба недвижимости в вашем районе. Они часто хорошо рекламируются, но поиск в Google обычно также помогает. Изучите идеи, стоящие за покупкой и перелистыванием. Не платите за дорогие курсы выходного дня (обычно около 600 долларов), если вы действительно не можете себе это позволить; они обычно включают исследования, которые вы можете провести самостоятельно.
- Также можно получить прибыль, перебрасывая новый дом, а не проблемный.
- Попробуйте «пробный прогон», в ходе которого вы посмотрите цены на дома в вашем районе и посмотрите, сколько вы могли бы заработать, если бы вложили реальные деньги. Только после того, как вы разовьете лучшие инстинкты и обретете истинную уверенность, вы можете начать играть на свои деньги.
- Убедитесь, что вы получили освобождение от залогового удержания от любых подрядчиков, которые предоставляют услуги собственности. В противном случае субподрядчики могут наложить арест на имущество, если генеральный подрядчик не заплатит им.
- Местоположение решает все. Хороший дом на углу главной улицы будет продаваться намного дороже, чем отличный дом в 5 милях (8,0 км) от чего-либо. Будьте осторожны с местоположением при покупке.
- Ваша цель - купить самый худший дом в районе, чтобы повысить шансы на возврат своих инвестиций. В противном случае вы не сможете продать недвижимость из-за состояния других домов по соседству.
- Регулярно посещайте дни открытых дверей по субботам и воскресеньям и смотрите, как профессионалы выставляют дома на продажу. Обратите особое внимание на растения, цвета краски, удобства и то, как они делают комнаты больше, убрав стены, зеркала и ограничив количество мебели в доме. Даже такая простая вещь, как установка в доме освежителя воздуха с запахом ванили, может сделать его более привлекательным.
- Убедитесь, что у вас отличный кредит на случай, если вам понадобится ипотечный кредит для покупки недвижимости.
- Приобретайте недвижимость с четким названием и старайтесь избегать контрактов с владельцем. В этих ситуациях владелец может не выплачивать свою ипотеку или иметь залоговое право на имущество во время его владения до того, как вы станете владельцем собственности. В некоторых ситуациях авансовый платеж может погасить залоговое право владельца, так что собственность может быть куплена сразу, указав свое имя.
- Можно инвестировать в недвижимость на сумму 401 тыс. Долларов до вычета налогов без штрафных санкций за вырученные деньги. Однако сначала вам следует проконсультироваться с налоговым агентом IRS или CPA, который хорошо разбирается в этой технике.
Предупреждения
- Перебрасывать дом - это чрезвычайно рискованно, и вы можете в конечном итоге потерять сотни тысяч долларов, по которым вы будете должны проценты перед банком. Делайте это только в том случае, если уверены, что точно знаете, что делаете.
- Идея переворачивания заключается в том, что вы можете совершить продажу до того, как начнут начисляться проценты по вашей ссуде. Если вы оказались в «черной дыре», обналичивайте как можно лучше; потеря нескольких тысяч долларов далеко не так плоха, как ветхая собственность и гора пожизненных долгов.
