Если вы сумеете сделать это правильно, можно заработать невероятные деньги на переоборудовании новых домов. Фактически, вы можете легко заработать 25 000 долларов или больше за один флип, и сделать это менее чем за 90 дней. Однако имейте в виду, что вы также можете потерять столько или больше, если вы не рассчитаете возможность. Перемещение новых домов может быть способом заработать большие суммы денег нетрадиционным способом, но также требует исследований, упорной работы и здорового аппетита к риску.
Шаги
Часть 1 из 4: определение того, подходит ли вам переворот дома
Шаг 1. Убедитесь, что у вас достаточно наличных денег
Перелистывание нового дома предполагает фактическую покупку дома или собственности. Таким образом, помимо добавления еще одной ипотечной ссуды к вашим ежемесячным расходам, вам, скорее всего, также придется внести первоначальный взнос. Надеюсь, ваша продажная цена покроет эти расходы. В любом случае вам понадобится большая сумма наличных и гибкий ежемесячный бюджет, чтобы начать менять дома.
Это также и другие расходы, такие как коммунальные платежи и налоги. Когда вы продаете дом, вам также придется заплатить налог на прирост капитала с вашей прибыли
Шаг 2. Управляйте своими ожиданиями
Успешные ласты не просто покупают и продают дома без какой-либо промежуточной работы или маркетинговых усилий. Поймите, что во многих случаях вам придется потрудиться и потратиться, чтобы внести изменения в дом. В других случаях вы захотите избежать гонораров риелтора и попытаться продать дом самостоятельно, что требует некоторого маркетинга и работы. Убедитесь, что вы готовы приложить усилия, чтобы сделать это правильно.
Шаг 3. Убедитесь, что у вас достаточно свободного времени
Это не хобби на выходных, а работа на полную ставку. В большинстве случаев вам придется планировать техническое обслуживание, следить за строительством при добавлении или изменении, а также решать другие проблемы, которые возникают с домом. Вам также придется показывать дом потенциальным покупателям самостоятельно, если вы не планируете пользоваться услугами риэлтора. Было бы сложно спланировать все это вокруг другой работы на полную ставку.
Шаг 4. Уметь справляться с риском и неудачей
Скорее всего, вы сделаете по крайней мере несколько ошибок, когда начнете переворачивать дома. Эти ошибки могут стоить вам тысячи или десятки тысяч долларов. Кроме того, могут произойти несчастные случаи, которые обойдутся вам в тысячи или отложат текущий проект на несколько недель или месяцев. Если вы относитесь к тому типу людей, которые не могут думать и действовать рационально во время стресса, переброска дома может быть не для вас.
Часть 2 из 4: Поиск недвижимости
Шаг 1. Ознакомьтесь с тем, как купить дом или квартиру
Если вы уже сделали это, значит, вы уже знаете процесс, и это вторая натура. Если вы никогда не покупали дом, то посоветуйтесь с риэлтором. Покупка дома состоит из нескольких этапов, с которыми вам необходимо ознакомиться. Как правило, этот процесс включает размещение предложения, получение ипотеки, снятие условий и вступление во владение.
Вы также можете полностью пропустить первоначальную продажу, купив собственные участки и построив на них свои дома для продажи. В этом процессе вы можете либо построить дом самостоятельно, либо нанять строителя, который сделает это за вас. Эти два процесса называются соответственно спецификацией и заказной конструкцией
Шаг 2. Изучите рыночные условия в вашем районе
Поговорите с риелторами о том, какой объем и спрос на жилье они испытывают. Вы также можете поискать отчеты по жилищным вопросам в местной газете.
- Рынок жилья похож на фондовый рынок в том, что он имеет как «бычий», так и «медвежий» циклы. Рынок жилья может переключиться с одного цикла на другой годами. Это означает, что недвижимость может пользоваться «высоким спросом» или «низким спросом» в любой момент времени.
- Если в вашем районе в настоящее время наблюдается «низкий спрос» на дома, перевернуть дома будет гораздо сложнее или, по крайней мере, менее прибыльно.
- Если вы действительно хотите начать с перелистывания, но обнаружите, что ваш местный рынок жилья еще не созрел для этого, подумайте о том, чтобы переехать в район с более активным рынком. Изучите самые популярные рынки в Интернете. Некоторые районы в настоящее время переживают резкое восстановление цен и готовы к обратным инвестициям.
Шаг 3. Найдите недвижимость
Как только вы решили, что настало время начать новый проект, найдите подходящий участок в рамках вашего бюджета. Есть несколько способов сделать это.
- Некоторые люди ищут проблемную недвижимость. Это те, которые продавец «отчаянно пытается продать» по таким причинам, как развод, банкротство, смерть, плохое состояние собственности или просрочка платежа. Желание продавца продать позволит вам договориться о более выгодной цене на землю.
- Другой способ - просто определить районы вашего города или поселка, которые являются «новыми районами», где идет все новое строительство. Иди туда и объезжай. Ищите знаки, размещенные строителями, которые хотят продать свой новый дом или свободные участки.
Шаг 4. Подумайте, какой тип дома вы могли бы построить на участке
Проведите исследование и выясните, какой стиль, размер и особенности дома модны или обычно продаются в вашем районе. Посмотрите, как продаются новые дома, и попытайтесь повторить их успехи. Возможно, вам придется собрать команду с дизайнером и архитектором, чтобы получить реалистичное представление о том, что вы можете сделать с данным участком и бюджетом.
- Постарайтесь спланировать дома, которые продаются в среднем и верхнем ценовом диапазоне. Это означает сумму, при которой средняя семья могла бы себе это позволить. Обычно это означает от 200 000 до 500 000 долларов в зависимости от вашего региона. Вам нужен этот ценовой диапазон, потому что они продаются быстрее всего, так как здесь самая большая плотность населения, ищущего эти дома среднего класса. Это могло быть намного меньше или намного больше, но это примерно средний показатель.
- Во многих случаях в доме должно быть три или более спален и как минимум две ванные комнаты.
Шаг 5. Обратитесь к строителям по поводу "спец. Дома"
«Другой способ найти дом - просто просмотреть список строителей в вашем районе. Позвоните им всем и спросите, есть ли у них какие-нибудь« особые дома »на продажу. Так называется новый дом без фактического владельца (кроме застройщика).
- Причина, по которой вы хотите подумать о поиске нового дома, проста. Совершенно новый, в ремонте не нуждаются. Он выглядит лучше, и к вам придет больше людей, чем если бы вы были в более старом доме. И наценки больше. Это означает, что новые дома имеют «премию». Если человек хочет жить в новом доме, он должен заплатить более высокую цену. Почти как покупка новой машины со стоянки, только то, что она не обесценится.
- Кроме того, новые районы обычно предлагают больше возможностей и удобств, таких как парки, ручьи, пешеходные тропы и т. Д. Они стали лучше с большим количеством обновлений. Ваш дом окружен красивыми новыми домами. Все эти функции в совокупности позволяют легко перевернуть ваш дом.
Шаг 6. Исследуйте свои любимые возможности дальше
Со временем вы сузите область поиска до нескольких свойств. На этом этапе проведите небольшое исследование каждого строителя, которого вы рассматриваете, чтобы убедиться, что они имеют хорошую репутацию и завершат дом в соответствии со стандартами, которые они заявляют, такими как гранитные столешницы, ковер весом 50 унций и другие характеристики. Убедитесь, что они выполняют качественную работу и даже осматривают некоторые из своих домов, которые они построили. Если у них нет других домов, построенных, чтобы показать вам, то будьте очень осторожны.
Обязательно используйте данные из службы множественных объявлений (MLS), чтобы увидеть тенденции в районе и средние значения для похожих домов. Это должно дать вам представление о рыночной стоимости дома. Перейдите на https://www.mls.com, чтобы воспользоваться услугой
Часть 3 из 4: Покупка недвижимости
Шаг 1. Считайте затраты
Посмотрите на стоимость участка, сборы застройщика и затраты на строительство. Вам также придется учитывать комиссионные, налоги на недвижимость и страхование, а также стоимость финансирования ваших инвестиций. Суммируйте эти числа, используя данные вашего застройщика и сопоставимых проектов. Затем вы можете использовать эту сумму для сравнения с предполагаемой продажной ценой, чтобы определить, можете ли вы получить разумную прибыль от продажи дома.
Шаг 2. Как только вы найдете выгодную недвижимость, прыгайте на нее
Если вы знаете, основываясь на реальных сравнениях MLS в этой области, вы могли бы перевернуть его как минимум на 25000 долларов больше, тогда, двигайся быстрее!
Сразу сделаю предложение. Если он будет принят, у вас все равно будет время для исследования строителя и состояния дома.
В предложении обязательно укажите несколько способов выхода из контракта, например «при условии финансирования». Если у вас есть проблема, и вам нужно выйти и не включать этот тип предложения, вы не сможете выйти, если возникнет проблема. Самый распространенный - просто «подлежит финансированию до даты x». Если вы не можете предоставить финансирование к тому времени, попросите продлить срок действия условия
Шаг 3. Получение финансирования
Чтобы действительно купить недвижимость и начать или продолжить строительство, вам необходимо взять ссуду. Для продажи домов вам, вероятно, придется взять ссуду с высокой процентной ставкой из-за неотъемлемого риска, связанного с переключением домов. Во многих случаях это может составлять от 10 до 12 процентов годовых.
Хорошая кредитная история и оценка могут помочь вам получить более высокую ставку, но многие кредиторы по-прежнему считают ссуду рискованной
Шаг 4. Снимите условия в доме
Это означает, что вы должны завладеть датой контракта. Это происходит во время строительства вашего дома. Итак, теперь вы можете поговорить со строителем и выбрать свои особенности и цвета для интерьера и экстерьера дома. Если у вас нет опыта в этом, то узнайте, есть ли у строителя профессионал, который может с вами проконсультироваться.
Шаг 5. Завершите свой дом
Обязательно следите за работой строителей, пока они заканчивают дом в соответствии с вашими требованиями. Возможно, вы захотите посоветоваться с другими книгами или у экспертов по отделке дома, особенно для ваших первых нескольких продуктов. Вы захотите добавить видимую роскошную отделку, не жертвуя слишком большой частью вашего бюджета.
- Выбирайте текстуры, краски, материалы и отделку "всех нейтральных цветов" на любой вкус. Ни к чему не выбирайте яркие цвета. Помните, что вы «переворачиваете» этот дом. Вы делаете интерьер «для кого-то другого». Это не то, что вам нравится, это то, что понравится населению в целом, это «нейтральные тона» внутри и снаружи.
- Если вы больше ничего не делаете, убедитесь, что кухня идеальна. Для многих покупателей это самая важная комната в доме. Если это уже хорошо, посмотрите в ванных комнатах дальше.
Часть 4 из 4: Продажа дома
Шаг 1. Теперь ваш дом готов, подготовьте его к показу
Избавьтесь от всего вашего хлама и любых строительных материалов и оборудования, которые лежат поблизости. Этот дом будет выставлен на продажу. Это означает, что он должен быть «на 100% свободным от беспорядка». Простой способ понять это - пойти в любой «выставочный дом» в вашем районе и посмотреть, как они сделали интерьер. Ваша мебель, если она у вас вообще есть, не обязательно должна быть такой хорошей или такой красивой, какой она могла бы быть в выставочном доме.
Не оставляйте ничего на виду. Уберите все в шкафы, туалеты, ящики, подвал и гараж. Оставить основную жилую зону незагроможденной. Не используйте слишком много мебели. Вы же не хотите, чтобы в комнатах было много людей. Также не стоит вешать на стены слишком много фотографий или картин. Вы хотите, чтобы все было в первозданном виде. Поскольку ваш покупатель хочет «новый дом», не превращайте его в «старый дом». Сделайте это «домом для шоу» для них
Шаг 2. Перечислите дом
Вы можете продать его самостоятельно, чтобы сэкономить деньги, или разместить его на MLS у риэлтора. Причина, по которой вы хотели бы продавать через MLS, заключается в том, что в вашем районе есть тысячи риэлторов, которые увидят этот список MLS (услуга множественного листинга) и начнут показывать ваш дом, возможно, даже «ежедневно». У вас будет куча риэлторов, конкурирующих за продажу вашего дома. Сравните это с попыткой продать это «только вы». Да, вы откажетесь от комиссии, но ее можно учесть в цене продажи.
- Составьте список вашего дома на конкурсной основе в этом районе. Однако, покупая дом, вы должны были заключить сделку и уже предполагали, что сможете перепродать его как минимум на 50 000 долларов дороже, исходя из реальных рыночных условий и проведенных вами исследований.
- Не завышайте цену, иначе она не будет продаваться, не занижайте цену и не оставляйте деньги на столе. Но лучше занижать цену и просто не проявлять гибкости в отношении запрашиваемой цены во время переговоров, чем завышать ее и никого не смотреть.
Шаг 3. Получив предложение, внимательно обдумайте ситуацию
Никогда, ни при каких обстоятельствах не вступайте в переговоры, когда вы торгуете предложениями туда и обратно. Если они делают вам предложение, вы всегда должны говорить им: «Я подумаю и вернусь к вам через час». Найдите время, чтобы подумать об этом. Не начинайте обмениваться предложениями с покупателем, не потратив хотя бы час. Одна вещь, которую вы можете сделать, когда вы с покупателем, и он говорит: «Как насчет этого…», скажите им: «Хорошо, я приму это предложение, я пойду выпить кофе, и я вернусь через него. час, чтобы вы знали.
Это так важно, потому что есть вероятность, что они предложили вам недостаточно, и теперь вы хотите отклонить предложение. Что вы можете сделать, так это потратить этот час на то, чтобы структурировать встречное предложение. Например, если их предложение почти то, что вы хотите, но не совсем, вернитесь и скажите что-то вроде «хорошо, я принимаю ваше предложение, но я не ухожу из бытовой техники». Их это может устроить, и это составляет ваши 5000 долларов, которые вы бы потеряли, если бы вступили в поспешные переговоры
Шаг 4. Продолжайте продажу
Покупатель вашего дома захочет получить временные рамки для «снятия условий». Как правило, если у вас есть предложение, покупатель будет «серьезно» относиться к вашему дому. Если им нужно продление, дайте его только в том случае, если другой деятельности практически нет. Но если вы все еще получаете много других предложений на ваш дом или, возможно, чувствуете, что получаете не такую выгодную сделку, как вы изначально думали, не продлевайте дату условия, тем самым делая предложение недействительным. Это позволит вам принять ваше резервное предложение, которое может быть лучше и сильнее.
Как правило, на этом этапе вы должны проявить снисходительность, чтобы сделка прошла успешно. Так что, если они хотят привести свою семью в третий раз, просто позвольте им прийти посмотреть
Шаг 5. Ищите свой следующий проект
Теперь, когда покупатель снял условия, вы можете начать поиск новой собственности для покупки или попытаться найти другую, чтобы перевернуть ее так же, как вы только что сделали. В тот день, когда они завладеют, вы должны быть «вне игры». Затем вскоре после того, как они вступят во владение, вы получите большую жирную зарплату из прибыли, которую вы получили от продажи. То есть, если вы не перенесете это в новый дом, который вы в конечном итоге купите. Обычно лучше оставить те доходы, которые вы зарабатываете, у себя дома.
Не обналичивайте и не тратьте деньги. Лучше усугубить эффект и позволить вашим деньгам работать, потому что вы совершите следующую покупку, чем тратить их на покупки и расточительство. Конечно, купите себе отпуск за несколько тысяч, но позвольте остальной части этой прибыли работать на вас в следующем доме или в другом инвестиционном проекте, где это принесет вам еще больше денег
подсказки
- Это большая тенденция. Но это также означает большую конкуренцию. Если вы собираетесь это сделать, обязательно прочтите об этом. Однако имейте в виду, что большинство домашних шоу, книг и материалов сосредоточены на переворачивании старых домов и проблемных домов, некоторые из которых могут нуждаться в ремонте, и это совсем другой парк мячей. Вот почему вам следует подумать о новых домах, в которых застройщик просто хочет ликвидировать небольшую прибыль. Некоторые строители просто хотят выйти, или они «должны выйти» и будут продавать безубыточно.
- Если к вам домой приезжает множество людей, например, несколько раз в день, возможно, вы недооцениваете свою собственность. Вы не получили бы так много, если, возможно, ваша цена не настолько низкая, что люди думают, что это выгодная сделка, и это не ваша цель. Ваша цель - иметь "конкурентоспособную цену", но при этом иметь возможность получать прибыль.
- Попробуйте найти то, что они называют компанией по недвижимости с фиксированной оплатой. Они разместят ваше объявление на самом популярном MLS в вашем районе, что позволит другим риэлторам начать продажу вашего дома. Однако они взимают только «фиксированную плату», что часто позволяет сэкономить около 40% комиссионных риэлторов.
- Когда вы покупаете дом, если вы еще не очень хорошо знакомы с заполнением договоров и переговорами, постарайтесь привлечь юриста и / или риэлтора, который будет присутствовать и работать от вашего имени. Без них продавец может попытаться установить условия, которые в конечном итоге могут навредить вам, а вы, возможно, даже не подозреваете об этом. Итак, вы хотите, чтобы в вашей команде было несколько опытных профессионалов, которые посоветовали бы вам, прежде чем вы подпишетесь на пунктирной линии, чтобы купить или продать дом.
Предупреждения
- Тщательно составьте план действий до последнего пункта. Взвесьте все за и против. Как это повлияет на вашу семейную жизнь, есть ли у вас семья, о которой нужно подумать, как это повлияет на вашу работу, и можете ли вы позволить себе любые непредвиденные расходы, чтобы носить собственность, пока вы не сможете ее перевернуть?
- Это основная схема того, как это делается. Вы будете иметь дело с большими суммами денег и попадете в некоторые условия, которые могут стоить вам больших денег, если вы сделаете ошибку. Другими словами, будьте очень осторожны. Это предназначено для людей, которые хотят сделать домашнее задание, расставить все точки над своими «я» и перечеркнуть все свои «я». Не для тех, кто собирается по глупости просто ворваться и «взорвать». Помните, что от этих сделок зависит многое.
