Переброска дома включает в себя покупку относительно недорогого дома (часто выкупа), его ремонт и продажу с прибылью. Это предприятие, которое сопряжено с рядом рисков, а также с некоторыми потенциально прибыльными вознаграждениями. Кроме того, предстоит много тяжелой работы, чтобы подготовить дом к выходу на рынок. Если вы заинтересованы в продаже дома, но у вас нет больших денег для первоначального взноса, есть другие варианты, которые позволят вам выйти на рынок продажи домов.
Шаги
Метод 1 из 6. Оценка финансовых показателей
Шаг 1. Оцените свою терпимость к риску
Перевод дома с целью получения прибыли включает в себя ряд затрат, включая первоначальный взнос дома, ипотеку, процентные платежи, налоги на недвижимость, затраты на закрытие недвижимости, проверки, разрешения и сборы подрядчиков. Эти затраты быстро увеличиваются, и перевернутый дом может не продаваться с прибылью. Прежде чем вы решите, стоит ли перебрасывать дом, вы должны спросить себя:
- Что вы будете делать, если дом сразу не продадут? Можно ли будет, например, использовать дом в качестве арендуемой собственности? Если у вас нет разумного запасного плана, если что-то пойдет не так с продажей перевернутого дома, вы можете пересмотреть свои планы.
- Стоит ли потенциальная прибыль риска значительных убытков? В 2015 году дома стоимостью ниже 50 000 долларов показали отрицательную доходность. С другой стороны, дома стоимостью от 100 000 до 200 000 долларов приносили в среднем 44% валовой прибыли. Имейте в виду, что продажа дома, в котором вы никогда не жили, также может повлечь за собой большие налоговые платежи, которые могут значительно снизить вашу прибыль.
- Могут ли ваши инвестиционные партнеры выдержать риск потенциальных убытков?
- Изучили ли вы местные рынки недвижимости, затраты на реконструкцию и разрешения? Чтобы получить успешный опыт перестройки дома, вы должны узнать о местных ценах на жилье, школьных округах, ответственных подрядчиках и правилах в сфере недвижимости.
Шаг 2. Подумайте о своей способности обеспечить «равное количество пота» и о ценности этой работы
Равенство пота относится к той стоимости, которую вы можете добавить к своему дому за счет собственного труда. Например, если вы опытный кровельщик или имеющий лицензию сантехник, возможно, вы сможете самостоятельно отремонтировать дом. Это сократит ваши накладные расходы и уменьшит сумму денег, которую вы должны занять.
- Убедитесь, что вы приняли во внимание количество времени, которое вы потратите на работу над перевернутым домом. Ваше время также имеет ценность, и иногда на то, чтобы перевернуть дом, могут потребоваться месяцы работы. Подумайте, могут ли другие способы проведения времени быть более прибыльными или более приятными.
- Что еще более важно, будут ли партнеры, делающие финансовую ставку, считать, что ваш капитал имеет какую-то ценность? Если да, то какова их стоимость по сравнению с их наличными деньгами?
- Обязательно соблюдайте все местные правила, когда вы проводите ремонт дома самостоятельно. Обсудите свои планы с поверенным по недвижимости или местным регуляторным советом, если вам требуется разрешение на строительство или ремонт.
Шаг 3. Знайте свой кредитный рейтинг
Если у вас нет денег на перевернутый дом, вам нужно будет взять ссуду, чтобы покрыть свои первоначальные затраты. Независимо от того, кто ваш кредитор - партнер, банк или частный кредитор - вам нужно будет продемонстрировать, что у вас есть возможность погасить ссуду. Ваш кредитный рейтинг отражает вашу кредитную историю, вашу способность выплачивать ссуды и общую долговую нагрузку. Чем лучше ваш кредитный рейтинг, тем выше шансы, что вы сможете получить ссуду по доступной процентной ставке.
- Существует несколько различных систем кредитного рейтинга, но в целом ваш кредитный рейтинг будет где-то между 300-850. Чем выше ваш балл, тем лучше ваш кредит.
- Вы можете получать бесплатный отчет со своим кредитным рейтингом каждые 12 месяцев, посетив
Шаг 4. Повысьте свой кредитный рейтинг
Если ваш кредитный рейтинг слишком низок для того, чтобы вы могли получить ссуды для капитального предприятия, вы можете потратить некоторое время, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг. Это может занять некоторое время, но в конечном итоге может оказаться полезным. Более того, чем лучше ваш кредитный рейтинг, тем больше вероятность того, что вы сможете выдержать потенциальные убытки от переворота. Чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, вы можете:
- Своевременно расплачивайтесь с долгами. Если у вас нет хорошей истории выплаты долга, вы не сможете получить приличную ссуду для перевернутого дома.
- Сведите общую долговую нагрузку к минимуму. По возможности избегайте поддержания баланса кредитной карты.
- Кредитные линии открывайте только в случае крайней необходимости. Не держите кредитных карт больше, чем требуется для повседневной жизни.
- Защитите свою личность. Следите за транзакциями по кредитной карте и своим кредитным рейтингом, чтобы убедиться, что ваша личность не была украдена вором или хакером. Примите разумные меры безопасности для защиты вашей информации. Например, не входите в систему онлайн-банкинга, если вы не находитесь в безопасной, защищенной паролем сети.
Шаг 5. Поговорите с финансовым консультантом
Финансовый консультант сможет взглянуть на ваше текущее финансовое положение и помочь вам определить, какой риск вы можете себе позволить в рамках капиталовложений. Финансовый консультант также может помочь вам составить план покрытия ваших расходов, даже если ваш перевернутый дом долго продается или требует дополнительного ремонта.
Шаг 6. Составьте бизнес-план
Чтобы успешно перевернуть дом, вам придется принимать решения, основываясь на логике и исследованиях, а не на эмоциях. Прежде чем вы начнете процесс поиска кредитора и покупки дома, будет разумно подготовить надежный бизнес-план. Этот план должен держать вас на правильном пути к разумным инвестициям, а также вселять уверенность в ваших потенциальных кредиторов и партнеров в том, что вы можете получить прибыль. Ваш бизнес-план должен включать:
- Максимальная покупная цена дома, которую вы перевернете.
- Список востребованных районов, в которых вы будете выполнять поиск. Обратите особое внимание на школьные округа, безопасность в районе и близость к таким удобствам, как магазины и общественный транспорт.
- Максимальные затраты на ремонт и перепланировку, которые вы можете себе позволить.
- Список надежных, доступных, лицензированных подрядчиков, которые могут успешно выполнить ремонт.
- Разумная оценка стоимости после ремонта (АРВ) перевернутого дома. В идеале начальная продажная цена не должна превышать 70% от стоимости домашнего АРВ-препарата.
- Чувство того, кто ваш покупатель и чего он хочет. Вашим покупателем, вероятно, будет пара пенсионеров? Молодой бизнесмен? Пара с детьми? В зависимости от района ваши потенциальные покупатели могут захотеть получить от дома самые разные вещи. Подумайте, кто будет вашим вероятным покупателем и что им может понадобиться из дома. Например, если вы планируете переоборудовать дом в районе с отличным школьным округом, вы можете подумать о реконструкции, рассчитанной на маленьких детей.
- Конкретный покупатель. В некоторых случаях вам удастся выстроить покупателя перед тем, как перевернуть дом. В этом случае ваши риски намного ниже, как и ваши накладные расходы.
- План того, как погасить ссуду, если что-то пойдет не так. Не переворачивайте дом, если вы не можете покрыть свои расходы, даже если с вашей продажей что-то пойдет не так. Например, у вас может не получиться покупатель или вы обнаружите проблему с фундаментом дома. Создайте в своем бизнес-плане запас на ошибку и подумайте о возможных способах выдержать задержку с продажей дома или непредвиденные расходы.
Метод 2 из 6: поиск партнера
Шаг 1. Найдите инвестиционного партнера
Самый распространенный способ выйти на рынок для неопытных любителей дома - это найти инвестиционного партнера. Это особенно важно для тех, у кого нет денег на первоначальный взнос или первоначальный ремонт. Инвестиционный партнер предоставит часть или все начальные деньги в обмен на долю прибыли.
Вы можете подумать о том, чтобы найти партнера, у которого есть много наличных денег, но который не заинтересован в беготни по покупке или ремонту дома. Пока ваш партнер будет предоставлять деньги, вы предоставите ноу-хау и рабочую силу
Шаг 2. Активная сеть
Чтобы найти инвестиционного партнера, вам следует установить ряд личных и профессиональных контактов в вашем районе. Расскажите, что вы заинтересованы в возможности инвестирования с партнером. Вот несколько способов найти потенциальных партнеров:
- Изучение активных инвесторов в недвижимость. Свяжитесь с успешными, опытными инвесторами в недвижимость, которые могут подумать о том, чтобы рискнуть против вас.
- Присоединение к клубу инвестиций в недвижимость. Во многих местных сообществах есть отделения клубов по инвестированию в недвижимость. После присоединения вы получите доступ к местным жителям, которые могут разделять ваши интересы и энтузиазм.
- Присоединение к группе встреч. Группы встреч - это социальные клубы, которые иногда имеют определенную тематику, в том числе недвижимость. Используйте группу встреч, чтобы расширить свою социальную сеть.
- Распространение информации среди семьи и друзей. Обсудите свою мечту о перемене домов с теми, кто уже присутствует в вашей социальной сети, например с семьей, друзьями и коллегами. Они могут познакомить вас с другими людьми, которые разделяют ваши интересы или хотят инвестировать в недвижимость.
- Создание собственного инвестиционного клуба в сфере недвижимости. Если в вашем районе еще нет клуба инвесторов в недвижимость, вы можете создать собственное отделение. Размещайте рекламу на Craigslist и на сайтах встреч, чтобы найти единомышленников.
Шаг 3. Проконсультируйтесь с юристом
Когда вы вступаете в инвестиционное партнерство, важно не полагаться только на устные договоренности. Убедитесь, что все транзакции отражены в подписанном контракте. Проконсультируйтесь с юристом по бизнесу или недвижимости, чтобы убедиться, что обе стороны удовлетворены договоренностью. Убедитесь, что вы тренируетесь заранее:
- Кто какие расходы покрывает
- Как будет делиться прибыль
- Кто покроет потенциальные долги и обязательства
- Кто возьмет на себя конкретные задачи (например, найм подрядчиков)
- Обратите внимание на законы о безопасности, которые регулируют продвижение инвестиций, а также возможность судебных исков против инвесторов, если события не произойдут, как планировалось.
Шаг 4. Совершайте сделки по одной
Некоторые партнерства в сфере недвижимости работают впечатляюще; другие полностью терпят неудачу. Не связывайте себя долгосрочным партнерством, пока не узнаете, насколько хорошо вы работаете со своим партнером. Вместо этого возьмите один дом за раз и оцените, может ли ваше партнерство стать прочным и длительным. Примите во внимание, сработала ли финансовая прибыль так, как ожидалось.
Метод 3 из 6. Получение ссуды в твердых деньгах
Шаг 1. Изучите кредиторов с твердыми деньгами
Кредитор твердых денег - это компания, которая занимает деньги у физических лиц под одну процентную ставку и ссужает эти деньги другим частным лицам по гораздо более высокой процентной ставке. Есть много компаний, которые специализируются на финансировании инвестиций в недвижимость, таких как перевернутые дома. Используйте свою социальную сеть или Интернет-каталоги, чтобы найти кредитора в вашем районе.
Шаг 2. Признайте дополнительные затраты на ссуды в твердой валюте
Ссуда в твердой денежной форме, вероятно, является самым простым видом ссуды, которую можно получить для новичка, который не имеет большого количества наличных денег. Однако это также один из более рискованных вариантов. Процентные ставки по ссудам в твердых деньгах, как правило, намного выше, чем по обычным банковским ипотечным кредитам и составляют 8-15%. Это может серьезно сократить вашу потенциальную прибыль от перевернутого дома.
Шаг 3. Соберите свои финансовые документы
Прежде чем кредитор с твердыми деньгами даст вам ссуду наличными, вы должны будете предоставить ему ключевую информацию о вашей финансовой стабильности, а также о ваших планах по капитальному ремонту дома. Скорее всего, они захотят проверить вашу налоговую отчетность, кредитный рейтинг и квитанции о выплатах. Имейте под рукой документы, чтобы продемонстрировать кредитору, что вы представляете для него достойную инвестиционную возможность.
Шаг 4. Оплатите первоначальную комиссию в размере 2-10%
Еще одна добавленная стоимость ссуд в твердой валюте - это первоначальная плата, которую часто называют «баллами». Большинство комиссионных составляет от 2 до 10% от стоимости ипотеки для дома, который вы перевернете. Эти деньги обеспечивают вашему кредитору некоторую безопасность и служат демонстрацией вашей финансовой состоятельности.
Шаг 5. Быстро переверните дом
Большинство кредитов в твердых деньгах ограничиваются покупкой и восстановлением собственности или строительства и могут длиться от шести до 24 месяцев. Кредиты в твердые деньги не подходят для долгосрочных инвестиций из-за высоких комиссий. Лучше всего использовать кредиты под твердые деньги на недвижимость, которую вы сможете быстро вернуть, чтобы гарантировать, что вы не платите заоблачные процентные ставки.
Метод 4 из 6. Получение частной ссуды
Шаг 1. Рассмотрим частного кредитора
Частный кредитор - это физическое лицо, у которого есть лишние ликвидные деньги, и которое готово одолжить вам деньги под заранее определенную процентную ставку. В отличие от партнера по недвижимости, который делит с вами прибыль, частный кредитор просто взимает с вас процентную ставку, прежде чем предоставить вам наличные. Во многих случаях процентные ставки для частного кредитора ниже, чем для кредитора с твердыми деньгами. Однако найти частного кредитора может быть труднее.
Шаг 2. Выберите свою социальную сеть для кредиторов
Во многих случаях вы можете найти частного кредитора через свою социальную сеть. Если вы знаете родственника, друга или коллегу, у которого просто сидят наличные, вы можете занять эти деньги и выплачивать им проценты. В идеальном сценарии выигрывают все: ваш кредитор сможет заработать дополнительные проценты, а вы сможете получить прибыль от своего перевернутого дома.
Шаг 3. Помните о потенциальных рисках
Если вы собираетесь привлечь частного кредитора, убедитесь, что и вы, и ваш кредитор осведомлены о потенциальных рисках этой транзакции. Подумайте, что может случиться, если вы не получите прибыль от перевернутого дома. Сможете ли вы по-прежнему выплачивать проценты? Обдумайте свои варианты, прежде чем искать частного кредитора. Чтобы сохранить отношения с этим человеком, вам придется своевременно расплачиваться с ним.
Шаг 4. Помните, что доверие - ключ к успеху
Не пользуйтесь услугами частного кредитора, если хотите продолжать с ними работать. Доверие - это ключевой компонент частных займов, и вы должны продемонстрировать, что можете выполнить свою часть сделки. Если вы добьетесь успеха, ваш частный кредитор может быть готов помочь вам профинансировать будущие инвестиции в недвижимость.
Метод 5 из 6. Получение банковской ссуды
Шаг 1. Попросите у банка ссуду
Этот вариант менее вероятен во время вашего первого переворота дома, но его стоит попробовать. Если у вас есть хорошая кредитная история и серьезный бизнес-план, ваш банк может предоставить вам ссуду на покупку дома для перестройки. Эти процентные ставки, вероятно, будут выше, чем у типичной ипотечной ссуды с 20% первоначальным взносом, но они, вероятно, будут ниже, чем у многих ссуд в твердой форме.
Банк с большей вероятностью предоставит ссуду на строительство, если вы предоставите четкое право залога на собственность
Шаг 2. Обсудите свой бизнес-план с банком
Если у вас есть надежда на получение банковского кредита, вам потребуется надежный бизнес-план. Обязательно обсудите свое исследование с вашим банком, чтобы узнать, считают ли они вас выгодным вложением средств.
Метод 6 из 6: Использование собственных активов
Шаг 1. Оцените свои текущие активы
Даже если у вас нет много наличных денег, чтобы перевернуть дом, у вас все равно могут быть активы, которые помогут вам получить кредитные линии для покупки недорогого дома для переворота. Изучите свой собственный дом, свои пенсионные счета и кредитные линии, чтобы узнать, можно ли использовать какие-либо из них для внесения первоначального взноса.
Шаг 2. Коснитесь IRA
IRA (Независимый пенсионный счет) - это средство выхода на пенсию. За снятие денег до 59,5 лет предусмотрены серьезные налоговые штрафы. Однако есть исключения для тех, кто впервые покупает жилье. Вы можете использовать до 10 000 долларов своего IRA для покупки дома. Обсудите этот вариант со своим финансовым консультантом, чтобы убедиться, что вы правильно используете деньги и не понесете штрафных санкций.
Имейте в виду, что снятие денег с вашего IRA может повредить долгосрочному потенциалу роста этого пенсионного счета. Остерегайтесь рисков, связанных с преждевременным сокращением пенсионных счетов
Шаг 3. Рассмотрим кредитную линию собственного капитала
Кредитная линия собственного капитала (или HELOC) - это потенциальный вариант для вас, если вы уже владеете недвижимостью. HELOC предоставляет вам быстрый источник наличных денег, и вам нужно только платить проценты по деньгам, которые вы занимаете у HELOC. Например, у вас может быть HELOC стоимостью 75 000 долларов. Но если вы занимаетесь 10 000 долларов из этой суммы, вы платите проценты только на сумму 10 000 долларов.
- Будьте очень осторожны с HELOC: если вы не погасите кредит вовремя, вы рискуете потерять дом.
- Имейте в виду, что процентные ставки HELOC могут быть выше, чем ссуды от частных кредиторов.
Шаг 4. Рассмотрите возможность использования кредитных карт
Кредитные карты - еще один источник быстрых денег, если вы планируете погасить их очень быстро. Процентные ставки по кредитным картам могут быть очень высокими - 18-20%. Однако вы не подвергаете риску другие свои активы, как это было бы с HELOC. Вы можете подумать об использовании кредитных карт для покупок с меньшими ставками во время переворота дома, например, для покупки строительных материалов в магазине товаров для дома.
подсказки
- Всегда делайте математические вычисления, прежде чем принимать инвестиционное решение. Также оцените свое время и труд.
- Имейте в виду, что вы могли бы получить лучшую прибыль другими способами, например, потратив свое время на работу в дополнительные смены или вложив свои свободные деньги в фондовый рынок. Относитесь к недвижимости как к одному из многих вариантов: не замыкайтесь на недвижимости, пока не обдумаете это.
Предупреждения
- Также чрезвычайно важно быть полностью прозрачным с вашими инвесторами и сообщать им, что есть вероятность того, что они потеряют деньги по вашей сделке. Честность - лучшая политика, особенно когда вы вкладываете деньги других людей.
- Помните, что, собирая деньги для любого предприятия, в котором вы собираетесь использовать эти деньги в инвестиционных целях, вы должны строго соблюдать федеральные и муниципальные правила. Обязательно проконсультируйтесь со своим юристом, прежде чем начинать собирать деньги для любого предприятия по переводу жилья.
- Не относитесь к переворачиванию дома как к способу быстрого обогащения. Хотя это может быть прибыльным, оно сопряжено с огромными рисками. Переоборудование домов также выгодно только тогда, когда инвесторы вкладывают много времени и энергии в исследования недвижимости и улучшение жилищных условий.
- Не срезайте углы. Нанимайте лицензированных, застрахованных подрядчиков с хорошей репутацией. Всегда тщательно проверяйте вашу собственность. Получите разрешения, прежде чем проводить ремонтные работы. Пропуск этих шагов может привести к увеличению затрат в будущем.
